Mietrecht – MRG
Wird die Wohnung noch (regelmäßig) benützt? Wenn ja, von wem? Und wofür? Oder steht sie überhaupt leer?
„Lebensmittelpunkt“
Ein Begriff, der im Rechtschreibduden erst seit 2006 aufscheint. Im österreichischen Mietrecht spielt er im Zusammenhang mit dem „Hauptwohnsitz“ einer Person seit jeher eine entscheidende Rolle.
Maßgebliche Kriterien für den „Mittelpunkt der Lebensbeziehungen“:
- die Aufenthaltsdauer in einem Wohnobjekt
- die Lage des Arbeitsplatzes oder der Ausbildungsstätte
- der Wohnsitz der Familienangehörigen, vor allem jener der Kinder
Soweit die Buchstaben des Gesetzes!
Das Zentrale Melderegister ist geduldig. Speziell bei „Friedenskronenzinswohnungen“ oder sonstigen, günstigen Mietwohnungen, welche dem Voll- bzw. Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes unterliegen, wird der Vermieter im Laufe der Zeit häufig von berechtigten Zweifeln geplagt, ob (noch) alles mit rechten Dingen zugeht: Wird die Wohnung noch (regelmäßig) benützt? Wenn ja, von wem? Und wofür? Oder steht sie überhaupt leer?
Spätesten dann, wenn sich herausstellt, dass neben dem (betagten) Hauptmieter plötzlich ein näherer (in den Mietvertrag eintrittsberechtigter) Verwandter gleichfalls im Melderegister mit Hauptwohnsitz herumgeistert, sollten die Alarmglocken schrillen.
Wenn eine sternparkettgeschmückte Altbauwohnung pro Quadratmeter (weit) weniger kostet als eine Gemeindewohnung wird deutlich, dass es im Laufe der Jahre, Jahrzehnte und vielleicht sogar Generationen letztlich um ein Vermögen geht! Entsprechend groß ist die Verlockung, durch „Tricksereien“ mit Haupt- und Nebenwohnsitzen das Schnäppchen an (auch längst erwachsene) Kinder oder Enkel zu „vererben“ bzw. für diese zu „reservieren“.
Kavaliersdelikt oder (eigentlich) schwerer Betrug?
Ein Verstoß gegen das Meldegesetz (§ 22) stellt (nur) eine Verwaltungsübertretung dar. Die Strafandrohung für „Schummler“ ist demnach (jenseits des Strafrechts) überschaubar und das Risiko tendiert vergleichsweise gegen null; der Fantasie des Tarnens und Täuschens werden oft deswegen noch mehr Flügel verliehen. Nachdem der Mieter im schlimmsten Fall (sollten die Fakten bewiesen werden können) gekündigt werden kann, kann er nur gewinnen.
Nur verlieren kann hingegen der Vermieter. Einer ortsüblichen Miete, welche z.B. wegen des knappen Wohnraums in Wien in den letzten zehn Jahren um 30 Prozent(!) gestiegen ist, kann er nur nachweinen. Ihn trifft die Beweislast, dass z.B. ein Mietgegenstand vom (offiziellen) Hauptmieter nicht mehr regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird. Nachdem von den geringen „Mieteinnahmen“ oft nicht einmal die Instandhaltungs- und Sanierungskosten gedeckt werden können, wird er quasi (scheibchenweise) kalt enteignet.
Nachbarn als Zeugen
Selbst wenn diese unter vorgehaltener Hand erzählen sollten, dass z.B. eine Wohnung angeblich leer stünde, ist das eine Sache. Ob sie sich dann auch als brauchbare Zeugen vor Gericht erweisen oder dort plötzlich von Gedächtnislücken geplagt werden, eine andere. Noch dazu ist die Judikatur bekanntlich im Zweifel eher auf Seiten des Mieters. Und einer Überwachung mittels Kameras hat das Datenschutzgesetz einen Riegel vorgeschoben. Einmal mehr sind Detektive gefragt, welche professionelle Recherchen anstellen und gerichtsverwertbare Beweise liefern.
Eine vollständige Auflistung wichtiger Kündigungsgründen § 30(1) MRG finden Sie hier: https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Dokumentnummer=NOR40026135
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